大家さんレター 増加するペット可マンションの現状と今後の動向 ペット可物件の二極化とトラブル対応 第2回 (全2回) 増加するペット可マンションの現状と今後の動向 ペット可物件の二極化とトラブル対応 第2回 (全2回) 今後、ペット可マンションやアパートは二極化されていくと予想されます。1つはペット用の設備・ソフトサービスの充実などでペット可としての付加価値を最大限にして物件の差別化をはかる方法です。もう1つは入居者の賃料支払可能額が低下する中でペット用の設備や仕様を最低限にとどめ、賃料を安く抑えたペット可マンションとして取り込む方法です。このように二極化していくペット可物件の現状と今後の考察をしていきます。法律の 適用対象 規制される言動とは? 「人を威迫」したり、「人の私生活や業務の平穏を害するような言動」が禁止されています。したがって、家賃の支払を求めるために面談を求めたり、請求文書を送付したり、電話をかけることは何ら問題はありません。注意すべきは、賃借人を威迫したと言われることのないよう、文書の内容を確認することと、面談の際には人を威迫するような内容でないことを後日に証明することができるよう、面談するのであれば複数で訪問し、面談時の状況を証言できるように配慮することです。鍵の交換、ドアロック等は違法行為? 鍵の交換、ドアロックは確実に違法行為として刑事罰の対象とされています。 家賃を請求する側からすれば、家賃を滞納した賃借人の中には、手紙を出しても無視し、直接訪問しても居留守を使われ、電話をしてもすぐに切られ、連絡の取りようがないという入居者もあり、鍵の交換やドアロックをしない限り、賃借人と連絡することすらできないという場合があります。しかし鍵交換等は賃借人が寝食する場所を失うことにつながり、生活の平穏を侵害する程度が重大であることから、やむなく規制されていることに留意する必要があります。新築分譲はほとんど賃貸でも増加の一途ペット用設備はハードからソフトへ入居者が多く、飼育者も非飼育者も頻繁に出入りする大規模マンションでは、共用部分にペット用のエントランスを設けることがトラブルの対策となります。反対に、共用部分にスペースを割きづらい小規模マンションは、ペット用設備を設置しない物件が多くなってきています。このような小規模マンションはトラブルを避けるために、ルール作り等のソフトに力を入れているケースが多くみられます。以上のように今後、ペット用設備は、個々の物件の規模や特性のより、どの設備が必要なのか必要ではないのか、見極めながら取捨 選択されていきます。空室対策が増加を加速 ペット可のマンションが増えた背景の1つに、昨今の厳しい景気情勢下での空室対策があります。入居者の賃料支払可能額が低下傾向にあり、稼働率を上げるために家賃の引き下げをせざるを得ない状況が続いています。今までペット可を躊躇していたオーナーも想定した賃料で入居者を確保するため、ペット可を付加価値として前向きに取り組み始めています。これまで多くオーナーは費用負担や面倒を懸念し、ペット可に難色を示していました。しかし、普及に伴いトラブルなどについてはどのマンションでもほぼ同じものがでるためか、繰り返し対応する管理会社も適切な対応方法を習得しています。このように、ペット可に対する様々な面倒や不安は払拭され飼育者のニーズを満たすペット可物件がそろってきています。 ペット可マンションでのトラブル 昨今は犬が受け入れられる社会環境はますます広がり、犬と一緒に出かける飼い主が増えてきました。社会の中で飼い主はマナーある行動を求められ、飼育モラルに対する意識が高くなってきています。図表Aで分かるように平成23年度の調査と平成15年度の調査を比較すると飼い主のマナーが良くなってきたことがわかります。全般的に飼い主のモラルが高くなってきたとはいえ、多くの人が暮らすマンションでは、一部のモラルの無い飼育者のため、まだまだペットトラブルは皆無ではありません。 ペット可マンションでのトラブル対応 ある賃貸管理会社では、トラブルが発生する度に、その内容と注意をマンション内に掲示や、直接注意をおこなっています。また、別の管理会社では入居前に飼育マナーに関するアンケートに答えてもらい、記入しながらルールを守るように注意を喚起しています。 ペット可のマンション規約には国が定めた動物愛護に関する法律や、環境省が告示した基準、各都道府県が設定する条例などに基づいています。つまり、マンション規約の飼育ルールは、個々のマナーの問題にとどまらず、飼い主は必ず守らなければならないものです。入居する飼育者にこのような点をよく理解してもらうことでルール遵守の喚起を促し、ペットトラブルの防止につながっていきます。 ペット可マンション経営のポイント!! @個々の物件の規模や特性のより、どの設備が必要なのか必要ではないのか、Aペットトラブル防止のために事前のあんけー見極めましょう!!ペット可マンションでのトラブル 昨今は犬が受け入れられる社会環境はますます広がり、犬と一緒に出かける飼い主が増えてきました。社会の中で飼い主はマナーある行動を求められ、飼育モラルに対する意識が高くなってきています。右記のグラフで分かるように平成22年度の調査と平成15年度の調査を比較すると飼い主のマナーが良くなってきたことがわかります。全般的に飼い主のモラルが高くなってきたとはいえ、多くの人が暮らすマンションでは、一部のモラルの無い飼育者のため、まだまだペットトラブルは皆無ではありません。 内閣府「動物愛護に関する世論調査」 『ペット飼育による迷惑』 平成22年9月調査高い入居率の「ペット可物件!!」物件に合ったスタイルと、しっかりとしたトラブル対策でより良い賃貸運営をしてみませか??賃貸相談室 造作とは、「建物に付加された物で、借家人の所有に属し、かつ、建物の使用・収益に客観的便益を付与するもの」をいいます。造作は動産ではありますが、建物に設置され、容易に取り外しができないもので、建物の使用価値を増大させるものがこれに当たります。逆に、取り外しが容易で撤去しても建物の価値に影響を及ばさないものは造作には当たらないと考えられています。据付け戸棚とダクト等一式は取り外しが容易ではなく、かつ、建物の使用に客観的便宜を与えるものと言い得るものですので、造作概念に該当し得るものです。 買取義務があります 買取義務があります 買取りを排除する特約がある買取りを排除する特約がある 借家人が賃貸人に無断で設置したものは、造作としての要件を備えているものであっても、造作買取請求権は認められないのです。 造作買取請求権の規定は、強行規定ではなく任意規定に旨の特約が有効とされています。賃貸人の同意がない賃貸人の同意がある買取りを排除する特約がない買取義務があります買取りを排除する特約がある 今回の場合、据え付け戸棚とダクト一式は造作です。そのため、この造作を行う際に大家さんが同意し、買取りを排除する特約をつけていない場合のみ買い取りの義務が発生することになります。 @借家人Aに修繕費用を請求できるの?? 両隣の部屋の損傷は、同じアパートAの過失により火災が発生したものですから、両隣の人は、まずAに修繕費用を請求したいと考えると思われます。 しかし、日本では「失火責任法」という法律があり失火者は故意又は重大な過失がある場合に限り不法行為責任を負うことになります。したがって過失によって起こった火災のため両隣の借家人はAに修繕を要求することはできません。またAと両隣の借家人は契約関係にもないため損害賠償の請求もできません。 @賃貸人は賃貸人としての管理責任の一環として賃借人に防犯の注意を喚起する義務がある。 A賃貸人は機械警備を導入するかピッキング被害に遭いにくい鍵に交換する等の被害防止策を 講ずる義務がある。よって窃盗による被害は賃貸人が賠償すべき!! 今回の場合、賃貸人はAの過失による火災で損失した部分の修繕を両隣の借家人に請求された場合、修繕の義務を負いますが、その費用はAに損害賠償として請求をすることができます。ピッキング被害と賃貸物件の管理 そもそもピッキングによる窃盗被害の賠償は、捕まった窃盗犯人に請求するのが本来です。しかし、犯人が捕まらない・犯人に被害の賠償能力がない等の事情から窃盗犯人に対して損害賠償を請求しても実質的に意味がないという事が少なくありません。その為テナント側は、ピッキングにより盗難被害に遭うことのないような、厳重な鍵の取り付けや入居者の身体と財産の安全を確保するのは「賃借人としての義務ではないか」と主張して貸主側にピッキングによる盗難の被害についての損害を請求するケースがあります。このように建物賃貸借契約を締結することにより賃貸人は、賃借人の財産を盗難から保護すべき管理義務が発生するか否かが、ここで問題点となります。東京地裁の判例から見てみましょう!! 近隣でピッキング被害が発生した貸ビルにおいて、実際にピッキングによる被害が発生したところ、テナントが貸ビルの賃貸人に対して被害の賠償を求めて提訴しました。賃貸人とテナントとの間で貸室の防犯について格別の合意はありませんでした。賃貸人の義務の基本は「賃借人に建物を使用収益させること」です。これ以上に賃貸人は賃借人が所有する財産を盗難等から保護をする義務を負うものであるのか否かがポイントとなります。社所有の賃貸ビル内でピッキングによる盗難が発生しました。被害に遭ったテナントは借主の安全を配慮する義務が貸主にあると主張して、当社に損害賠償を請求しています。応ずる必要があるのでしょうか??財産の管理義務は賃貸借契約により発生するのではなく、当事者間で特約を結んだ場合や、信義則上、賃貸人がテナントの財産権を確保すべき義務を負う特別の事情がある場合にのみ認められものである。よって賃貸人とテナントとの間で貸室の防犯について格別の合意はない場合、賃貸人がテナントが主張するような「賃借人所有の財産を盗難等から保護する事を内容とする管理義務は、賃貸借契約から当然に導かれるものではない」よって賃貸人は既存の鍵を管理すること以上に賃借人の盗難被害を防ぐべき義務は負っていない。以上の東京地裁の判例から、賃貸人とテナントとの間で貸室の防犯について格別の合意はない場合、賃貸人は損害賠償請求に応じる必要はありません。コムホームからのアドバイス!! コムホームでは賃借人の方に「火災保険」にご加入頂いております。盗難によって保険の対象である家財または什器について盗取、損傷または損害が発生した場合に、損害保険金が賃貸人に支払われます。賃貸借契約時の保険加入でトラブルを回避!!安心な賃貸経営のために、どんな些細な不安でもお気軽にご相談ください!!